【重磅】“全國首例小區車庫之爭”引熱議

2016年10月

編輯: 立體車庫 來源:www.sarkavankova.com

近期,社會廣泛關注的南京星漢置業有限公司與星漢城市花園小區業主委員會的地下停車庫之爭案件有了初步結果:南京鼓樓區法院一審作出判決:開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理,全體業主享有地下停車庫的權益。

這則新聞出臺后,一則關于“你還在買車庫嗎?法院都判決了居民應免費使用,開發商無權售賣”的微信在朋友圈里瘋轉?!靶^車位、車庫究竟屬于誰”等問題引發市民們的關注和熱議。為此,記者采訪了上海大邦律師事務所合伙人張黔林律師。

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法院判決有現實依據

“對于這個案例,法院判決還是很有道理的。作為公共設施,如果車位沒有產權,建成后的車庫應作為公配設施,是建筑物的輔助設施,交付建筑物的所有人共同使用?!睆埱直硎?,這種現象在上海也很有普遍性。許多小區車位并沒有產權,開發商也辦不出產證,卻銷售給業主。這種辦不出產權的車位,所有權的確存在很大問題,也存在許多后遺癥。

在這個引起軒然大波的南京案例中,這個小區共有59個地下車庫,開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個,其余的被物業管理以每月250元的租金租了出去。法院判決業主勝訴并解釋了判決理由,認為根據相關規劃,建成后的車庫作為公配設施,是建筑物的輔助設施,應交付建筑物的所有人共同使用。由于開發商并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本,因此可以認定,車庫作為公配設施所發生的費用已經計放入商品房的成本。

“賣車位的前提是開發商對車位享有所有權,簡單地說,就是把產證辦出來。如果辦不出產證,它的性質就是不明確的?!睆埱峙e例道,比如物業管理用房、電梯間、配電房等,功能上都屬于小區公共設施,既然開發商辦不出產證,車位也應屬于公建配套設施。

地下空間權該歸誰?

事實上,這個案例還涉及到一個長期以來頗具爭議的法律問題——地下空間權的利用問題。對此,法律界人士一直持有不同觀點和爭議。有說法認為:既然業主獲得了土地的使用權,那么相應的地下空間的使用權也應屬于業主。還有人認為:由于絕大部分開發商建設停車位都是以人防工程的名義申報,不計入容積率也不交地價,且開發商的建造成本已計入房價,因此應該歸屬全體業主所有。但在這此之外,由開發商按照停車位規劃報建審批的交了地價的部分,可以歸屬為開發商所有。

在我國法律中,對于車位問題,在物權法、法院相關司法解釋中有所提及,但沒有明確定論。比如,在《中華人民共和國物權法》中規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!?/h4>

在《中華人民共和國人民防空法》中規定:“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有?!痹摲▋H規定了人防工程的管理權和收益權歸屬,但并未對人防工程的所有權歸屬問題予以明確規定,因此現實生活中關于人防車位、車庫的所有權權屬尚有爭議。目前我國一些地方將人防工程產權劃歸開發商所有,而另外一些城市則規定人防工程產權歸國家所有。

“為此,不能簡單一概而論居民都應免費使用車位問題,而是應區分清楚車位、車庫的類型,判斷是規劃的車位、車庫,是占用業主共有的道路、綠化等公共設施所建車位、車庫,還是人防車位、車庫等?!甭蓭煴硎?,在判斷好具體情況后,再判斷車位、車庫是否具有構造、利用上的獨立性、能否是登記擁有所有權的特定空間,建設單位銷售時是否根據規定列入房屋買賣合同等因素,“一刀切”判斷開發商都無權出售車位的說法并不準確。

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